Creo que esto va a ser para Airbnb como gran esfuerzo que es posible que deje una sistema más eficaz y ágil, pero también es posible que lo mate.

Para entender lo que puede pasar con Airbnb tenemos que entender cómo se compone el inventario de vivienda disponible en la plataforma. En Estados Unidos hay 1,081,681 unidades de Airbnb disponibles para alquilar (datos bnbvestor.com para marzo de 2020). Estas propiedades están controladas por muchos tipos de anfitriones pero los podríamos clasificar en tres categorías:

- Propietarios individuales. Son dueños de una o dos propiedades que alquilan en Airbnb o incluso comparten una habitación en la casa en la que viven.

- Profesionales. Son personas que gestionan varias propiedades, que pueden ser propias o de terceros, están mas profesionalizados que los propietarios individuales.

- Agentes de arbitraje o del mercado rent-to-rent. Estas personas o empresas se dedican a alquilar por largo plazo y realquilar por corto plazo en Airbnb y están altamente profesionalizados.

En el momento actual afrontamos un periodo de varios meses en los que la actividad turística se vera reducida prácticamente a cero a escala global.

Veamos como este tipo de reducción puede afectar a los diversos tipos de anfitriones:

- Los propietarios individuales verán sus ingresos reducidos a cero. Este tipo de propietario es frecuente que tenga otros ingresos y esta no sea su actividad principal, no suele tener apalancamiento financiero. Estos propietarios encajarán los meses de paralización y continuarán después cuando la actividad reanude. Es posible que algunos abandonen esta actividad por el alquiler convencional pero no creo que sean muchos. Estos propietarios gestionan aproximadamente medio millón de propiedades en Airbnb en Estados Unidos.

- Los profesionales suelen tener mas exposición a riesgo, es posible que algunas propiedades estén financiadas con deuda a largo plazo o estén cedidas por terceros que pueden cambiar de opinión ante el panorama actual. Creo que algunos de estos agentes pasarán por malos momentos y tendrán que cesar su actividad, especialmente los que tengan un nivel alto de apalancamiento, pero el general de esta cohorte continuará con la actividad cuando se reanude. Estos profesionales gestionan otro medio millón de propiedades en Airbnb en Estados Unidos.

- Los agentes de arbitraje están altamente expuestos a las condiciones actuales de paralización de la actividad. Los plazos mensuales de los leasing o alquileres de largo plazo han de pagarse igualmente y no estarán recibiendo ingresos de alquileres de corto plazo, así que mi pronóstico es de quiebra y cierre de negocio generalizada para este tipo de agentes. Estimo que las propiedades que están en este sistema en Estados Unidos rondan las cien mil.

En resumen los anfitriones que encajan con los valores más tradicionales de Airbnb sufrirán un poco durante esta época pero podrán continuar la actividad. Los agentes que han asumido excesivo riesgo y especialmente los que se dedican al arbitraje tendrán que cesar en su negocio.

Actualmente en países como España todos los Airbnb están cerrados por orden del gobierno. En el resto del mundo el cierre apunta a ser en cuestión de semanas.

23 de marzo de 2020.

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